房企“退房”阳谋

三十年东三十年西。

几年前，房地产还是一夜暴富的大饼，现在却成了很多企业的无肉鸡肋。

从去年开始，中国房地产行业进入深度调整期，国内房企纷纷雷声大雨点小。谁也猜不到明天这个雷会落在谁的头上。该行业快速扩张所积累的债务是应该偿还的。

楼市下半场，“去地产化”成为众多房企和涉房企业趋利避害的标准动作。剥离后，企业靠什么活下去？

已“结帐”

日前，前贵州首富罗玉平剥离房地产业务的计划再次受挫，原因是世纪佳缘食言。按照他的设想，甩掉这个包袱后，他的中天金融将彻底成为一家金融企业。

有的房企偿债压力大，彻底躺平；一些房企在债务化解中艰难生存。

中指院数据显示，今年前10个月，50强房企销售额合计4.91万亿元，同比下降41.4%；百强房企销售规模合计6.1万亿元，同比下降43.4%。

在前50家房地产企业中，有27家销售下降超过30%，16家销售下降超过50%。中国恒大、阳光城、RF地产等17家房企从千亿俱乐部消失。

一夜之间，房地产生意从香饽饽变成了鸡肋，行业景气度急剧下降。房企陷入一系列风波，没有人能轻易逃脱。

上月底，珠江股份一纸公告宣布加入退房行列，拟设立物业管理业务，转型为以物业管理为主营业务的轻资产企业。

在此之前，广宇发展、格力地产(行情600185)、中天金融等房企已经明确剥离房地产业务。此外，一些怕被房地产调控政策伤到的上市公司也加入了退房的队伍。比如顺鑫农业(行情00860，诊股)、漳州发展(行情00753，诊股)、中国电建(行情601669，诊股)、厦门国贸(行情600755，诊股)、厦门钨业(行情600549，诊股)、海南椰岛(行情6000)

房企剥离房地产业务并非始于今年，至少在2021年已经成为趋势。据初步统计，当年计划剥离的房地产业务超过10项。

这是中国房地产行业的一个大浪潮。不堪重负的中小房企全面退出，而大型民营房企为了规避风险，放慢了扩张速度，资源向头部企业和国有房企集中。

转型五花八门。

是否剥离房地产主业，可以决定一个企业的生死，转型的方向决定它能活得多好，能活多久。

房企选择各种转型路径，追逐热点、尝试边缘地产业务成为主流。

去年以来，广宇发展的房地产业剥离引起了行业内外的关注。没想到公司跨界进入新能源领域，成为不折不扣的新能源企业，19个涨停。今年1月，公司完成资产重组。截至昨日，股价为13.88元/股，高于主营房地产时的股价。

在广宇发展之前，已经有不少房企涉足新能源领域。碧桂园创投投资了钠离子电池、钙钛太阳能、固态锂离子电池等相关企业。

恒大、和盛创展、雅居乐、杜松、华夏幸福(行情600340，诊股)等房企蜂拥入市，涉足新能源汽车、锂电池上下游。

在目前的市场环境下，部分房企转型较为谨慎。

珠江股份之所以坚定投资物业管理行业，是因为其强大的背景。控股股东朱轼集团本身是广州最大的国有住房租赁和城市更新平台，公司在收购物业管理业务方面具有天然优势。

房地产走弱后，不代表生活会更好。美好家园在逐渐退出房地产主业的时候，为自己准备了两条后路:现代农业和装配式建筑。公司曾经投资100亿种大米在湖北养虾三年，进行深加工。但农业投资周期长，成本慢，以至于2018年至2021年，公司现代农业板块累计亏损6.45亿元，不得不仓促退出。装配式建筑业务也好不到哪里去。前四年累计亏损超过28亿元。

近年来，房企盲目跨界，尝到苦果的例子屡见不鲜。中天金融转型金融、卧龙地产投资游戏和矿业、荣丰控股(行情000668，诊断)都付出了不小的代价。

很少有成功的人

告别房地产行业后，摆在涉房企业面前的并不是一条康庄大道。

在这个过程中，如果没有强有力的内外支持，恐怕不会太顺利。珠江股份背后有朱轼集团，广宇发展背后有鲁能集团，还有中国电建集团。

正是这些股东的实力，让企业很容易“退房”。当然，幸运的只是少数。

广宇发展彻底转型后，规模大幅下降。今年前6个月，公司营业收入17.73亿元，同比下降84.81%；归母净利润4.1亿元，同比下降76.50%。新能源发电业务成为公司支柱，收入17.45亿元，占公司总收入的98.46%。同时，公司资产负债率大幅下降，截至今年9月达到52.76%，比去年同期下降29.07个百分点。

10月底，珠江股份披露了剥离房地产业务的计划，将置入控股股东朱轼集团的物业管理业务。受此影响，11月1日至3日，公司股价连续三个交易日涨幅超过20%。

虽然这种资产重组需要时间，但珠江股份必须早点下定决心。今年前三季度，公司营收和归母净利润分别为7.57亿元和-14.93亿元，同比下降67%和695.29%。

今年电建集团接手了中国电建集团的房地产资产，目前正在推进定增融资。拟募集资金149.63亿元，用于工程承包、海上风电勘测和建设。

今年上半年，公司主营业务工程承包和勘察设计收入2346亿元，占总收入的88.33%，收入较去年同期增长38.08%。

很多房企的退房流程还是比较危险的。比如7年前，格力地产磨刀霍霍砍掉地产业务，同时发力港口经济、免税等多元化业务，试图在非住宅业务成熟后，弱化对其的依赖。

截至今年上半年，格力地产来自房地产业务的收入贡献占比78.18%。不知道前董事长卢俊思出事后，公司会不会继续去地产化？

大部分房企都在不停的喊转型，基本上都处于一种做不到的境地。格力地产、杜松、卧龙地产、美好地产还在房地产行业苦苦挣扎。