“摇号”一日再收百亿北京卖地祭出新工具

还是摇中

6月14日的土拍，80家房企几乎都是“做得了主”的人坐镇，曾经连续两次北京土拍的幸运儿越秀，同样由北京公司总经理董毅坐镇。粉衬衫、大吉大利的红袋子，董毅土拍前的一系列准备，显然希望运气能够降临在自己身上。

最终，越秀地产通过摇号以79.35亿元+4.5万平方米超低能耗建筑面积竞得海淀双新村003-1地块，楼面价约8.86万元/平方米，溢价率15%；天恒正同以19.55亿元摇中海淀双新村004-1地块(小地块)，楼面价约8.96万元/平方米，溢价率15%。在明确将地块收入囊中后，董毅感叹“幸运”。

今年以来，越秀地产在北京土拍市场收获不断。年初，越秀地产“摇中”当时最受追捧的昌平朱辛庄地块，项目首次开盘，468套期房房源就全部售罄，也是目前北京为数不多的开盘即售罄项目。此次越秀地产“摇中”海淀双新村003-1地块，区域的稀缺性和地块的优质也为项目未来去化提供保障。

值得一提的是，当天收获海淀这一大一小两宗地块的开发商越秀、天恒也曾经联手合作过。早在2021年5月，越秀联手天恒以45.7亿元竞得怀柔地块，定名越秀天恒·怀山府，此番分别斩获相邻地块，未来区域火花可期。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，海淀双新村两宗地块位于海淀区四季青镇，西五环杏石口桥以西，背靠三山环抱五园，环境宜人，同时所在区域也是赫赫有名的西山别墅区。地价上限楼面均价虽高达8万+，但对比12.1万元/平方米的政府指导价来说，房地价差仍有3.2万元。“优秀的房地比给开发商留足了利润空间，也让好产品存在了可能，这也是在当下市场如此多开发商能够争夺的原因。”

“石创”进京

此次成交的顺义幸福西街6023-1地块，因邻近地铁、配套成熟、无复杂配建等特点获得了一众房企青睐。包括华润、首开、中铁、龙湖、中海、住总 、建工、石家庄创世纪、山西保景汇、新城控股等在内的21家企业参与争抢，最终由首次进京的石家庄创世纪“摇中”。

顺义新城2街区6022、6023-1地块属于顺义老城区，体量不大，地价上限11.04亿元，房企拿地资金压力较小。地块紧邻地铁15号线顺义站，15号线作为连接望京与顺义的主干线，临铁优势明显，这也是吸引21家房企参与竞拍的主要原因。

北京链家研究院分析师岳微表示，顺义区作为平原新城中GDP排名仅次于亦庄的区域，新房供应体量大、产品层次丰富，是京北置业的优质选择。

据了解，顺义幸福西街6023-1地块，也是今年第三宗成交的顺义地块，此前两宗顺义后沙峪地块同样是房企争夺的焦点。其中，顺义新城19-69地块同样被首次进京的福建雄旺“摇中”。

但不同于福建雄旺的“临时上轿”，此次拿地的石家庄创世纪房地产公司成立于2006年，主要开发项目在石家庄本地，其大股东为河北润德控股集团，拥有比较丰富的开发经验。

首试“超低能耗建筑”新工具

至此，北京6月的卖地收入已经突破200亿元。按照目前的安排，本月内还将有不少于340亿元的地块有待出让，且不乏优质地块，在房企争夺优质地块的同时，新型出让工具不断被发觉。

自2022年下半年以来，摇号成为北京土地市场的常态化操作。摇号之外，北京也有竞现房销售面积、政府持有比例等“政策工具”。此次海淀一大一小两宗地块首试新规则，成为首个“竞报地上实施超低能耗建筑面积”的实施对象。

据岳微介绍，2012年我国就启动了超低能耗建筑关键技术合作研究与示范等项目的试点工作，2021年以来，北京、河北、山东等省市在建筑节能和绿色建筑等规划中明确了超低能耗建筑的发展目标。较普通建筑，超低能耗建筑采用的材料性能更优、建造过程更精细、使用寿命更长，可以营造舒适性更高、空气品质更好、隔声效果更佳的建筑室内环境。此次竞拍规则首次明确提出建设“超低能耗建筑”，既是北京市对规划发展目标的落实，亦是区域土地价值与高品质居住需求的综合体现。

一位参与竞报高标准建设方案的项目负责人告诉北京商报记者，超低耗建筑并不会影响到房屋的得房率，因此也是各家开发商最愿意去争夺的“分数”，当时那批高标准房源，大多数实施超低耗建筑面积比例都达到了100%。

根据《北京市建筑绿色发展条例》，个人使用住房公积金贷款购买二星级以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的，公积金贷款额度可以适当上浮。

或许在不久的将来，“超低能耗建筑”这套新工具将成为北京土拍市场的常客。

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太原萃丰注册一日即闯北京土拍

天眼查显示，太原萃丰置业有限公司位于山西省太原市，是一家以从事房地产业为主的企业，法定代表人为秦宣，企业注册资本1000万元人民币，实缴为0，目前仅有3名员工，除了秦宣外，还有监事孙雅君和财务负责人张强。

根据股权穿透，太原萃丰置业有限公司控股股东为北京萃丰资本投资有限公司，占比80%；另一大股东为山西东辉投资集团有限公司，占比20%。

而北京萃丰资本投资有限公司董事长同样也是太原萃丰置业有限公司董事长秦宣，张亚平则是山西东辉能源集团有限公司实控人，持股69%。山西东辉能源集团有限公司更是太原萃丰置业另一大股东山西东辉投资集团的第一大股东。

作为东辉能源的实控人，张亚平被誉为山西隐形富豪。此前有媒体报道称，张亚平企业在吕梁有3个煤矿、忻州五台山(五台山万豪饭店)1家，资产数十亿元；公开信息也证实，东辉集团是一家集煤碳、有色金属、新材料、新技术、文化旅游产业为一体的跨国企业，总资产规模达到约60亿元。

更让张亚平走到资本台前的是一年前，当每日优鲜出现危机时，曾宣布与山西东辉集团达成股权战略投资合作协议，后者计划向每日优鲜进行价值2亿元的股权投资。

提前一日注册即参与土拍，看似魔幻的操作，却不是个例。就在前一轮北京土拍中，也出现多个“临时上轿”的角色，甚至最终打败诸多行业老江湖，“摇中”顺义新城19-69地块的福建雄旺也不过成立半年多时间。与太原萃丰类似，福建雄旺同样没销售团队、没房地产开发经验。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，房企当前投资逻辑严重趋同，导致核心城市土拍摇号中签率不断走低，为获取地块，房企不得不广泛参与土拍，甚至动用马甲进一步推高摇号难度。部分下游企业亦积极参与土拍摇号，以期拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。

为了保证市场公平性，北京在今年4月曾出台政策，即“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”，目的就是禁止马甲拍地，促进市场公平竞争。但显然这一规则尚不能制止毫无股权关系的“马甲”参与其中。